Menyimak permasalahan atau perkara yang terjadi antara Pemerintah kota Bukittinggi dengan Yayasan Universitas Fort de Kock, redaksi triarganews.com mencoba mengupas permasalahan yang terkait sengketa lahan dan penetapan keabsahan antara Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) vs Akta Jual Beli (AJB) yang dimiliki oleh masing-masing pihak.
Pokok perkara antara Pemerintah Kota (Pemko) Bukittinggi dengan Yayasan Universitas Fort de Kock (UFDK) adalah tentang sengketa kepemilikan tanah seluas kurang lebih 12.000 M2 yang berlokasi di Bukik Batarah, Kelurahan Manggis Ganting, Kecamatan Mandiangin Koto Salayan, Bukittinggi.
Secara gamblang, sebenarnya perkara ini dapat dikupas tuntas berdasarkan data historis, pendekatan data transaksi, dasar hukum, serta putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap yang artinya sudah menjadi undang-undang.
Apalagi, ketika perkara yang telah memiliki putusan yang berkekuatan hukum tetap di Mahkamah Agung (MA) maka perkara itu selayaknya para pihak, dan aparat penegak hukum dapat mengkaji secara mendalam dan melihat tentang konsekuensi atas perkara ini berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang berlaku.
Bisakah Pemko Bukittinggi 'Selamat' dari Jerat Hukum?
Dasar utama perkara tersebut terdapat dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 2108 K/Pdt/2022, yang mana MA menolak kasasi Pemerintah Kota Bukittinggi yang menguatkan Putusan sebelumnya saat di Pengadilan Negeri Bukittinggi pada tanggal 11 Maret 2020 dan Putusan Pengadilan Tinggi Padang No. 68/PDT/2020/PT PDG yang memenangkan Yayasan Fort de Kock terkait sengketa lahan di Bukik Batarah.
Inti Pokok Perkara:
Yayasan Fort de Kock mengklaim tanah tersebut berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat pada tahun 2005 dengan pemilik tanah asal (Syafri St. Pangeran cs). Namun, pada tahun 2007, Pemko Bukittinggi melakukan pembelian sebagian atas tanah yang sama dan menerbitkan AJB (Akta Jual Beli) untuk pembangunan gedung DPRD.
Keabsahan PPJB vs AJB:
Dalam perkara ini hakim juga menilai keabsahan antara PPJB dengan AJB. Hakim di tingkat Pengadilan Negeri hingga Kasasi di Mahkamah Agung menetapkan bahwa PPJB Tahun 2005 atau jual beli tanah antara Yayasan dengan Pemilik asal adalah sah, sehingga tanah tersebut sudah menjadi hak Yayasan Universitas Fort de Kock Bukittinggi.
Dengan kata lain, Yayasan Universitas Fort de Kock dinilai sebagai pembeli beritikad baik atas tanah di Bukik Batarah, sehingga kepemilikannya diakui secara hukum, dan menggugurkan klaim aset Pemerintah Kota Bukittinggi. Selain itu, dengan keluarnya putusan ini, maka Yayasan memiliki hak atas tanah tersebut secara hukum tetap. Sementara, Pemko Bukittinggi dinilai hakim sebagai Pembeli Yang Tidak Beritikad Baik karena membeli tanah yang sudah terikat PPJB sehingga dapat dikatakan bahwa AJB yang dibuat oleh Pemko cacat hukum.
Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Menganalisa sengketa lahan antara Pemko Bukittinggi dan Universitas Fort de Kock (UFDK) berkaitan erat dengan keabsahan syarat objektif suatu perjanjian. Dalam konteks hukum perdata Indonesia yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, bahwa itikad baik (te goeder trouw) adalah ruh dari setiap kontrak dan sangat berkaitan erat dengan validitas sebuah perikatan atau perjanjian jual beli tanah yang dilakukan.
Dalam Pasal 1320 KUHPerdata menetapkan empat syarat sah perjanjian, diantaranya kesepakatan, kecakapan, suatu pokok persoalan tertentu, suatu sebab yang tidak dilarang (causa yang halal). Jika salah satu syarat ini cacat, terutama yang berkaitan dengan "itikad baik," maka posisi hukum salah satu pihak (dalam hal ini Pemko Bukittinggi) bisa terancam.
Berikut 4 Syarat Sah Perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdata)
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya: Apakah ada unsur paksaan, kekhilafan, atau penipuan?
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan: Pemko bertindak sebagai badan hukum publik.
3. Suatu pokok persoalan tertentu: Objek lahan yang diperjualbelikan (Lahan di Manggis).
4. Suatu sebab yang tidak terlarang (Causa yang Halal): Di sinilah letak titik berat sengketa.
Syarat Objektif dan "Causa yang Tidak Halal"
Apabila Pemko Bukittinggi membeli lahan yang secara hukum masih dalam sengketa atau mengabaikan hak-hak pihak lain (dalam hal ini UFDK yang mengklaim memiliki dasar penguasaan/perjanjian sebelumnya), maka syarat "Causa yang Halal" dapat tercederai.
• Pasal 1337 KUHPerdata: Suatu sebab adalah terlarang apabila dilarang oleh undang-undang, atau berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.
• Jika terbukti ada manipulasi prosedur atau pengabaian fakta hukum bahwa lahan tersebut adalah objek yang sedang bermasalah, maka perjanjian tersebut dianggap batal demi hukum (null and void) karena tidak memenuhi syarat objektif.
Indikator "Pembeli Tidak Beritikad Baik"
Dalam yurisprudensi Mahkamah Agung, seorang pembeli dikatakan tidak beritikad baik apabila:
• Kecerobohan: Pembeli tidak meneliti status hukum objek tanah (tidak melakukan due diligence).
• Pengetahuan akan Sengketa: Pembeli mengetahui atau patut menduga bahwa tanah yang dibelinya sedang dalam sengketa atau milik orang lain.
• Harga Tidak Wajar: Membeli dengan harga yang jauh di bawah nilai pasar untuk mengejar keuntungan di tengah konflik.
Dan apabila dalam persidangan terbukti bahwa Pemko tetap memaksakan transaksi meskipun mengetahui ada hak-hak Universitas Fort de Kock yang belum terselesaikan atas lahan tersebut, maka menurut Pasal 1320 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, Pemko tidak dapat berlindung di balik status "Pembeli Beritikad Baik".
Dampak Hukum
Ketika penilaian hukum menyatakan Pemko adalah pembeli yang tidak beritikad baik, maka:
1. Perjanjian Jual Beli (AJB) dapat dibatalkan: Status kepemilikan kembali ke keadaan semula.
2. Perlindungan Hukum Hilang: Hukum hanya melindungi pembeli yang beritikad baik. Pembeli yang beritikad buruk tidak mendapat perlindungan meskipun sudah melakukan pembayaran.
3. Potensi Kerugian Negara: Hal ini bisa bergeser ke ranah tindak pidana korupsi jika ditemukan kerugian keuangan negara akibat pembelian aset yang cacat hukum.
Kesimpulannya, secara doktrinal, Pasal 1320 KUHPerdata digunakan hakim untuk menguji apakah "kehendak" Pemko dalam membeli lahan tersebut didasari oleh kejujuran hukum. Jika ditemukan adanya penyalahgunaan keadaan atau pengabaian hak pihak ketiga (UFDK), maka unsur Causa yang Halal gugur, dan Pemko dicap sebagai pihak yang beritikad buruk. (Red)
Komentar0